政策解讀
                                                                                • 統一編號: BY012003037
                                                                                • 文  號: 云府〔2003〕23號
                                                                                • 實施日期: 2003年05月26日
                                                                                • 失效日期: 2014年09月01日
                                                                                • 發布機關: 廣州市白云區人民政府
                                                                                • 文件狀態:

                                                                                關于白云區“城中村”轉制改造中土地房產權屬登記實施意見

                                                                                • 分享到
                                                                                • -

                                                                                云府〔2003〕23

                                                                                關于白云區“城中村”轉制改造中土地房產權屬登記實施意見

                                                                                根據《中共廣州市委廣州市人民政府關于加快村鎮建設步伐,推進城市化進程的若干意見》(穗字〔2000〕17號)的規定和《城中村轉制改造中土地房產權屬登記和用地手續銜接的操作辦法》(穗國房字〔2002〕280號)以及區委辦、區政府辦關于貫徹《市委辦、市政府辦關于“城中村”改制工作的若干意見》的文件精神,為加強我區“城中村”房地產權屬管理,保障房地產權利人和國有土地使用者的合法權益,結合我區實際,就“城中村”轉制改造中所涉及的原村民(包括非村民)和村集體物業、村集體土地及相應房地產權屬登記提出如下實施意見。

                                                                                一、“城中村”土地房產權屬登記的范圍和對象

                                                                                ???(一)本實施意見所指的土地房產權屬登記是指我區轄區內所有街道建制和列入“城中村”轉制改造范圍且已經完成轉制的原村民委員會范圍內的土地房產權屬登記。

                                                                                ???(二)申請辦理土地房產登記的權利人,必須是具有國有土地使用權及其上蓋房屋所有權的權利主體,并符合《中華人民共和國土地管理法》、《中共廣州市委辦公廳、廣州市人民政府辦公廳關于城中村改制工作的若干意見》(穗辦〔2002〕17號)等有關法律、規章規定。

                                                                                ???(三)申請辦理登記的土地房屋,必須坐落在已完成地籍測量,并具有1500和12000地籍圖的區域內。不具備圖件的地區,應先進行地籍測量后再進行登記發證。

                                                                                二、“城中村”土地房產權屬登記的條件

                                                                                ???(一)19861231日以前,原村民經批準使用集體所有的土地建設房屋,予以確認國有土地使用權和房屋所有權;原村民未經批準使用集體所有的土地建設房屋,建筑物層數在4層加梯間以內的,予以確認國有土地使用權和房屋所有權。如建筑物層數在4層加梯間以上的,須經區規劃管理部門處理后才予以確認國有土地使用權和房屋所有權。

                                                                                ???(二)198711日至19981231日,原村民經鎮政府批準使用農村集體所有土地,在19871月1日至19971月31日領取《宅基地使用證》建設房屋,每戶住宅用地面積在80平方米以下,建筑物層數在4層加梯間以內的,予以確認國有土地使用權和房屋所有權;如每戶住宅用地面積超出80平方米的或建筑物層數在4層加梯間以上的,須經區土地管理部門或區規劃管理部門處理后才予以確認土地使用權和房屋使用權。

                                                                                ???(三)199041日至19981231日,各街道(以成立時間為準)轄區范圍私人建設的房屋,沒有經區以上規劃管理部門批準但不影響城市規劃的,由規劃管理部門給予完善手續后予以確認權屬。

                                                                                ???(四)199911日后建成的房屋,須提交《廣州市農村居民住宅建設用地批準書》及區以上規劃管理部門的報建審批文件、房屋竣工驗收合格證明等資料,每戶用地面積符合《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》及《廣州市農村村民住宅建設用地管理規定》的規定,予以確認權屬。

                                                                                ???(五)原村民委員會或農民集體經濟組織經依法批準使用本集體所有的土地建設房屋,予以確認國有土地使用權和房屋所有權。但1990年41日之后建設房屋的,須持有城市規劃管理部門核發的規劃批準文件,予以確認房屋所有權。1995年11日(《中華人民共和國城市房地產管理法》施行之日)以前,以原村民委員會或農民集體經濟組織名義組織興建的公寓式房屋,須提交合法審批的資料,經辦理合資建房監證證明手續后,予以確認房地產分戶權屬。

                                                                                三、“城中村”土地房產權屬登記的操作辦法

                                                                                ???根據廣州市國土資源和房屋管理局關于《城中村轉制改造中土地房產權屬登記和用地手續銜接的操作辦法》(穗國房字〔2002280號)的有關規定,凡經批準轉制且村民全部轉為城鎮居民的,應將撤村改制批準文件(由區政府出具)及農民全部轉為城鎮居民的證明文件(由區公安分局出具)抄送市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市局)及區國土資源和房屋管理局(以下簡稱區局)。未取得以上兩份文件并抄送相關部門的,不予辦理相關的房地產登記手續。

                                                                                ???(一)“城中村”轉制后已辦理國有房地產證的原村集體物業的更名手續

                                                                                參照房地產變更登記程序,由市房地產登記所受理立案、辦理。已按企業更名在工商行政管理部門辦理注冊的,可持有關工商登記更名文件辦理變更登記,暫緩征收土地使用權出讓金。該房地產如進入市場,則須補辦土地有償使用手續。

                                                                                ???(二)“城中村”轉制后未建上蓋的原農民集體土地(包括農用地、建設用地)轉為國有土地的操作程序

                                                                                經批準轉制且村民全部轉為城鎮居民的“城中村”,其未建上蓋的原農民集體所有土地參照國有歷史用地確權登記的程序辦理國有土地使用權確權手續。由區局受理、立案并(公告)初審,報市局審核、提出確權意見后核發國有土地使用證或國有土地使用權權屬證明書。國有土地使用權人為原農民集體土地的所有權人或使用權人,土地用途按土地管理法的規定分類,并注記“根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章第二條第(五)項的規定和撤村改制批準文件(文號),辦理國有土地確權登記”。

                                                                                (三)“城中村”轉制后已建成的原農民集體房地產權屬登記的操作程序

                                                                                在“城中村”農民集體所有土地轉為國有土地后,其土地上已建成的合法建筑物可申辦國有房地產證,區局受市局委托受理我區“城中村”轉制改造后房屋確權登記的立案、審核和發證工作。屬原村集體經濟組織、村民委員會申請辦理國有房地產證的,由區局受理、提出審查意見送市局審核同意后發證。

                                                                                原集體土地上已建成的房屋權屬按下列情況分別處理:

                                                                                ???1、本辦法實施之日前已辦理集體土地房地產證的房屋。在集體土地轉為國有土地后,換領國有房地產證,并注記“根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章第二條第(五)項的規定和撤村改制批準文件(文號)確權,未辦理有償使用手續”。其中屬原村集體經濟組織的房屋換領國有房地產證的,區局受理、提出審查意見送市局審核同意后,由區局發證。

                                                                                ???2、本辦法實施之日前尚未辦理集體土地房地產證的房屋。在集體土地轉為國有土地后,符合本辦法第二點的規定,1987年11日后興建的房屋還應符合一戶一宅的條件,予以確認土地使用權和房屋所有權,核發國有房地產證,并注記“根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章第二條第(五)項的規定和撤村改制批準文件(文號)確權,未辦理有償使用手續”。

                                                                                ???3、198711日起至19981231日止,原村民經批準使用原農民集體所有的土地建設房屋但超過規定標準(包括一戶多宅和一宅超面積)的房屋。在集體土地轉為國有土地后,由權利人對超出標準部分按歷史用地補交土地使用權出讓金并繳交土地契稅后,予以確認土地使用權和房屋所有權,核發國有房地產證,并注記“根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章第二條第(五)項的規定和撤村改制批準文件(文號)確權,其中**平方米已辦理有償使用手續”。

                                                                                ? ??4、198711日起至19981231日止,原村民未經批準或超過批準面積(包括一戶多宅和一宅超面積)占用農民集體所有土地建設的房屋。在集體土地轉為國有土地后,依照本辦法第二點第(二)、(三)項規定標準,或經規劃管理部門和區局處理后保留使用的,并在補交未經批準或超過批準部分面積的土地使用權出讓金及土地契稅后,予以確認土地使用權和房屋所有權,核發國有房地產證,并注記“根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章第二條第(五)項的規定和撤村改制批準文件(文號)確權,其中**平方米已辦理有償使用手續”。

                                                                                ???5、19991月1日起,原村民未經批準或超過批準面積(包括一戶多宅和一宅超面積)占用農民集體所有土地建設的房屋。在集體土地轉為國有土地后,實際用地面積符合規定標準,由轉制后的股份公司和街道辦事處出具證明,并經區局處理同意保留使用且符合一戶一宅規定的,或實際用地面積超過標準范圍,經區局處理同意保留使用且符合一戶一宅規定的,予以確認土地權屬。一戶多宅的經區局處理同意保留使用的予以確認土地權屬,但須補交土地使用權出讓金及土地契稅。建筑物須經區規劃管理部門處理同意保留使用后予以確認房屋所有權,核發國有房地產證,并注記“根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章第二條第(五)項的規定和撤村改制批準文件(文號)確權,其中**平方米已辦理有償使用手續”。

                                                                                ???6、離婚后返村的村民及其子女、回原籍的職工、復員退伍軍人和離退休干部,在2001年101日(《廣州市農村村民住宅建設用地管理規定》施行之日)前回鄉定居的華僑和港澳臺同胞使用集體土地建設的房屋。在集體土地轉為國有土地后,參照原村民房屋的標準和辦理程序予以確認其土地使有權和房屋所有權。

                                                                                ???7、“城中村”內非村民個人使用集體土地建設的房屋。在集體土地轉為國有土地后,參照原村民房屋的標準和辦理程序予以確認其土地使有權和房屋所有權,但應先補交土地使用權出讓金及土地契稅,并注記“根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章第二條第(五)項的規定和撤村改制批準文件(文號)確權,已辦理有償使用手續”。

                                                                                ?? ??8、“城中村”內占用集體土地建設的農村“集資房”。按照市政府《關于處理我市農村集資房問題的決定》(穗府〔1997〕48號)處理。

                                                                                (一)國有土地使用權出讓金及土地契稅的計收標準

                                                                                按照市的有關規定和標準,區局對符合確權條件且按規定繳交國有土地使用權出讓金及土地契稅后的房屋,核發國有房地產證。

                                                                                1、國有土地使用權出讓金的計收標準

                                                                                1)經批準轉制且村民全部轉為城鎮居民的“城中村”,屬于本辦法第三點第(二)項及第(三)項第1、2種情形的,暫緩收取國有土地使用權出讓金;

                                                                                2)經批準轉制且村民全部轉為城鎮居民的“城中村”,其房屋確權登記過程中需繳納國有土地使用權出讓金的,按《廣州市城中村轉制國有土地使用權出讓金收取標準》計收,其中:

                                                                                屬于本辦法第三點第(三)項第3種情形的,對超出標準部分按歷史用地補交土地所有權出讓金;

                                                                                屬于本辦法第三點第(三)項第4、5、7種情形的,全額收取土地所有權出讓金。

                                                                                2、土地契稅的收取標準

                                                                                應交土地契稅=土地所有權出讓金*3%。

                                                                                四、暫緩權屬登記的“城中村”土地房產

                                                                                (一)產權糾紛未解決的;

                                                                                (二)違法用地、違法建設未經處理的;

                                                                                (三)與規劃不相符的;

                                                                                (四)法律、法規規定暫緩登記的。

                                                                                ???暫緩登記事由消失后,由申請人提交有效的書面證明及權源資料,予以核準登記。

                                                                                五、“城中村”土地房產權屬登記有關問題的處理意見

                                                                                ???(一)198711日至19981231日原村民建房用地須符合本辦法第二點規定標準。實際用地面積在標準范圍內,但大于批準使用的用地面積,由轉制后的股份公司和街道辦事處出具證明,實際用地面積雖經批準使用,但面積超過標準范圍的,區局按本辦法第三點第(三)項第3種情形處理后同意保留使用的予以確認土地權屬。

                                                                                (二)對村民住宅建設用地超標準面積的處理。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。第七十七條規定:“超過省、自治區、直轄市規定的標準,多占的土地以非法占用土地論處”。對村民一戶多宅采取合并處理的原則,合并后的宅基地面積不得超過規定標準,超出標準部分按非法占用土地處理。

                                                                                ???(三)原共同生活的家庭成員,由于分戶原因需變更宅基地使用者的,必須由其家庭成員簽署產權分割具結書,轉制后的股份公司在具結書上加蓋公章作見證,并到區公證處辦理公證手續,按具結書權利人的名義受理登記。如原權利人已故,則由其繼承人辦理繼承公證,憑公證書辦理登記。

                                                                                (四)1995年11日(《中華人民共和國城市房地產管理法》施行之日)以前,原村民與非村民使用原集體所有土地合資建設房屋,必須符合《關于持宅基地使用證申辦房地產登記問題的處理意見》(房管發〔1992〕48號)的有關規定,土地經批準,合資建房經報建批準,產權劃分沒有爭議糾紛,申請人是本村村民或本市居民的,辦理合資建房監證證明手續后,按照本辦法第三點第(三)項第2至7種情形處理。

                                                                                (五)申請登記房屋的門牌地址與宅基地使用證或批準書不符的,應由當地公安機關出具證明作出更正后再受理登記。

                                                                                (六)根據云府〔1996〕43號文精神,對于19972月1日后各鎮、街批準使用的《宅基地使用證》,由區局受理立案時對這部分房屋進行審核處理后再進行登記。

                                                                                ???(七)本辦法所稱的“戶”是指土地利用總體規劃確定的廣州市城市用地規模內,在撤村改制批準文件發布之日前,由公安機關登記在冊的原農村戶籍單位?!霸迕瘛笔侵竿恋乩每傮w規劃確定的廣州市城市用地規模內,在撤村改制批準文件發布之日前,由公安機關登記在冊的原農村集體經濟組織成員。

                                                                                ???(八)通過“城中村”改制取得國有土地使用權和房屋所有權的土地房產,如用地性質改變、發生擴、加、改建或進入市場,則須按規定補交國有土地使用權出讓金。

                                                                                ???(九)本辦法頒布之日起,對經批準轉制且村民全部轉為城鎮居民的“城中村”,不再核發集體土地所有權證、集體土地房地產證,一律核發《國有土地使用證》、《國有房地產證》。

                                                                                ???(十)本辦法適用于“城中村”轉制改造中由原村委會或村集體經濟組織和農民個人使用的農民集體所有土地及其物業的權屬登記,以及非村民個人使用的農民集體所有土地及其物業的權屬登記。原村集體經濟組織與村外組織(機構)合資合作成立非房地產開發企業所使用的農民集體所有土地的權屬處理應按照房地產交易辦理相應手續。

                                                                                ???(十一)根據區委、區政府關于“城中村”轉制改造的有關精神,三元里街、永平街作為我區“城中村”土地房產權屬登記的試點單位,總結經驗后在其余13條街(景泰、同德、礦泉、松洲、新景、棠景、黃石、同和、京溪、石井、金沙、嘉禾、均禾)全面實施。

                                                                                ???(十二)原各行政村應成立協調小組,小組成員主要由轉制后的股份制公司成員組成,專責跟蹤和配合做好“城中村”土地房產權屬登記發證工作。

                                                                                “城中村”轉制改造中土地房產權屬登記工作具體由區國土資源和房屋管理局組織實施。各單位在工作中遇到的問題,請及時與區國土資源和房屋管理局反映。

                                                                                ?

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