《廣州市黃埔區鄉村建設規劃許可證實施細則》解讀文件

                                                                                • 2019-01-01
                                                                                • 來源: 黃埔區
                                                                                • 分享到
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                                                                                  一、制定原因

                                                                                  2017年8月,《廣州市鄉村建設規劃許可證實施辦法》(穗府辦規〔2017〕11號,以下簡稱“市實施辦法”)正式頒布實施,根據市實施辦法第三十七條要求“各區人民政府可根據本辦法,結合轄區實際情況制定實施細則,指導轄區村莊規劃管理工作”,特制定本實施細則。

                                                                                  二、政策依據

                                                                                 ?。?、國家法律法規:《中華人民共和國城鄉規劃法》。

                                                                                 ?。?、廣東省廣州市地方性法規:《廣東省城鄉規劃條例》、《廣州市城鄉規劃條例》。

                                                                                 ?。?、國家部委規章和政府規章:住房城鄉建設部《鄉村建設規劃許可實施意見》、《廣州市城鄉規劃程序規定》、《廣州市城鄉規劃技術規定》、《廣州市鄉村建設規劃許可證實施辦法》。

                                                                                 ?。?、其他:廣州市人民政府辦公廳《關于加強村莊規劃建設管理的實施意見》、廣州市國土資源和規劃委員會《關于實施鄉村振興若干規劃用地問題的指導意見》、廣州市國土資源和規劃委員會《廣州市村莊集體建設用地報批實施細則》等。

                                                                                  三、制度創新

                                                                                  (一)規范制度,構建全面明晰審批流程

                                                                                  本實施細則本著先規劃、后許可、再建設的思路,遵循簡化審批流程、高效便民、公開公正的原則,理順我區村民從申請、公示、審查、報建至核實、確權的全流程操作程序,提出“搭建一個平臺,指定一個牽頭部門,設置一個政務窗口”,對農村村民住宅建設事務實行“集中式管理”。細則規定,由村、社協助村民進行報建,由九龍鎮政府負責審批及核實,避免村民往返跑多趟,實現農民住宅報建“一個口進,一個口出”,從簡化程序的角度上方便村民。

                                                                                  除制度建設外,本細則還從技術上規范了村民建房時需控制的建筑間距、組團道路、削坡建房等問題,并充分考慮了不予許可情形、審批期限、變更延期等相關許可事項,使其更具可操作性。

                                                                                  (二)便民利民,財政承擔部分報建費用

                                                                                  在擬定本實施細則的調研論證階段,推進我區村民住宅報建的進程中,九龍鎮村民及基層工作人員多次反映依法依規報建產生的建房成本過高,其中,基礎資料核查及放線、測量費用是構成成本費用的重要部分。經過多次討論研究,政策制定部門認為通過政府投入資金實現財政保障對推進鄉村建設規劃許可管理工作大有裨益。

                                                                                  因此,為鼓勵村民依法依規報建,在本實施細則中明確由鎮人民政府每年安排財政專項資金,納入鎮人民政府部門預算,解決村民個人建房涉及的現狀地形圖規劃核查、規劃放線、規劃核實測量、權籍調查等費用,由鎮財政預算安排。細則鼓勵村民個人建房選用相關部門統一制定的民居設計方案,以節約建筑設計費用,減輕村民負擔。

                                                                                  (三)拓寬渠道,理順歷史土地權屬問題

                                                                                  村民個人建房包括兩種情況:一是已辦理或免于辦理用地報批手續的存量建設用地建房;二是除此之外的新增建設用地建房。九龍鎮因歷史原因,大多數現狀房屋未取得宅基地使用證、集體土地使用證、房地產證等合法權屬文件。

                                                                                  2018年8月市國規委印發《廣州市村莊集體建設用地報批實施細則》(穗國土規劃規字[2018]7號),其中規定:“最新年度土地利用現狀變更調查地類為建設用地的,按照以下規定辦理:(一)屬1999年1月1日之前變更為建設用地的(以1998年或之前的土地利用現狀變更調查數據為準),無需辦理新增建設用地報批;(二)屬1999年1月1日之后變更為建設用地的,應當辦理新增建設用地(完善建設用地)報批手續。使用無需辦理新增建設用地報批的土地進行村民個人非公寓式住宅建設的,可以按照《廣州市鄉村建設規劃許可證實施辦法》第三章規定直接核發鄉村建設規劃許可證?!?/p>

                                                                                  本實施細則結合此文件及我區情況,將“存量建設用地”定義明確為“已取得宅基地使用證、集體土地使用證、建設用地批準書、房地產證,或在1999年1月1日之前年度土地利用現狀變更調查地類已變更為建設用地的土地”。此政策有利于擴大存量建設用地范疇,解決我區村民有房無證的實際問題。

                                                                                  (四)確認產權,鼓勵村民依法依規報建

                                                                                  《廣州市鄉村建設規劃許可證實施辦法》及其他區縣均未就村民個人住宅的權屬登記作出明確規定,但自2015年制定《蘿崗區九龍鎮農村村民住宅規劃建設管理辦法(試行)》時,為調動村民報建積極性,經區政府規劃建設領導小組及區政府常務會討論,同意經規劃核實合格的村民住宅可備齊材料向區不動產登記部門申請辦理產權登記。為鼓勵合法報建,本實施細則繼續沿用此確權做法。

                                                                                  四、常見問題

                                                                                  (一)哪些村莊范圍允許村民個人建設非公寓式住宅?

                                                                                  本實施細則適用于廣州市黃埔區九龍鎮村莊規劃確定的集體建設用地范圍內,包括蟹莊村、蓮塘村、佛塱村、逕下村、洋田村、金坑村、均和村、逕頭村、九樓村、大坦村、麥村共十一個。已完成村改居、已完成舊村改造或處于改造批復有效期內的舊村,不適用本細則。

                                                                                  (二)滿足什么情況可以申請鄉村建設規劃許可?

                                                                                  1、已取得存量建設用地(持有宅基地使用證、集體土地使用證、建設用地批準書、房地產證,或所使用土地在1999年1月1日之前年度土地利用現狀變更調查地類已變更為建設用地)或是已取得新增建設用地批復意見;

                                                                                  2、滿足一戶一宅規定;

                                                                                  3、符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊規劃;

                                                                                  4、不位于地址災害危險區域;

                                                                                  5、不涉及違法用地及違法建設;

                                                                                  6、建筑規模、間距、高度、功能等符合規范要求。

                                                                                  (三)“一戶一宅”政策的標準是什么?

                                                                                  符合“一戶一宅”政策的本村村民,具備本村農村集體經濟組織成員資格的,可以戶為單位提出住宅建設申請。

                                                                                  1、“一戶”的標準為:(1)夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶;(2)有兄弟姐妹的,其中一人應與其父母為一戶,其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶;(3)是獨生子女的,結婚后可以繼續與父母為一戶,也可單獨立戶;(4)離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶。在審核村民申請建房條件時,依據上述標準認定,不強制以戶籍登記規定的“一戶”的標準來確定農村建房的分戶標準。

                                                                                  2、“一宅”的標準為:符合宅基地建房的村莊且不存在違法建設,一戶村民只能申請一塊宅基地建設住房。

                                                                                  是否屬于“一宅”的情況,綜合以下兩種方式進行認定:

                                                                                  1、不動產登記部門出具的申請人及本戶內所有家庭成員《個人名下房地產登記情況查詢證明》;

                                                                                  2、村民自行舉證并向村委會申報,村委會組織公示后進行確認并報鎮人民政府審核。

                                                                                  (四)具體核發《鄉村建設規劃許可證》是哪個部門?

                                                                                  九龍鎮人民政府受市國土資源和規劃部門委托,負責轄區內村民個人非公寓式住宅建設的規劃許可審批、批后監管、規劃核實等工作,具體包括準建條件審核、用地及規劃審核、現場實勘、專項資金安排、委托放驗線、核發《鄉村建設規劃許可證》、巡查、驗收核實等。

                                                                                  (五)村民建設非公寓式住宅的建設規模和標準?

                                                                                  1、新建、拆建非公寓式住宅每戶建筑基底面積控制在80平方米以內,建筑面積控制在 280 平方米以內,建筑層數不超過3層半,根據功能需要可以增設梯間和功能用房。 3層部分建筑高度不大于 11 米,設梯間和功能用房的建筑高度不大于 14 米。鼓勵采用坡屋頂。

                                                                                  2、新規劃村民住宅,主要朝向的建筑間距應不小于6 米,次要朝向的建筑間距應不小于 2 米(建設聯排式住宅的除外)。建筑成組布置總長超過45 米或者因交通、防火需要的,應當預留不小于6米的公共通道。

                                                                                  3、現狀村民住宅改建、 擴建,不得影響鄰屋安全,臨路方向退縮建筑間距不少于2米(以道路中心線為基準), 其他方向退縮建筑間距不少于 0.6米(以用地邊界為基準,建設聯排式住宅的除外)。

                                                                                  4、最小間距范圍內,不得設置陽臺、飄窗、雨篷、花槽、臺階等。

                                                                                  5、新規劃村民住宅區應規劃設置組團道路,臨城市道路的住宅退讓道路邊線應當符合《廣州市城鄉規劃技術規定》第三十七條的要求,符合我國現行建筑設計規范及相關建筑防火規范要求。

                                                                                  6、禁止削坡建房及在地質災害易發區建房。

                                                                                  (六)哪些費用由政府承擔,哪些由個人承擔?

                                                                                  鎮人民政府每年安排財政專項資金,納入鎮人民政府部門預算,為村民個人建房所需的現狀地形圖核查、規劃放驗線、規劃核實測量、權籍調查等費用提供資金保障。

                                                                                  鼓勵村民個人建房選用相關部門統一制定的民居設計方案。村民未選用統一制定的民居設計方案、自愿委托設計單位進行設計所發生的費用,由村民自行承擔。

                                                                                  除政府補助資金的部分以外,其他費用由申請人按相關規定繳納。

                                                                                掃一掃在手機打開當前頁
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