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                                                                                【政策解讀】《增城區加快推進舊村全面改造工作的實施意見(試行)》的解讀

                                                                                • 2020-06-05
                                                                                • 來源: 增城區
                                                                                • 分享到
                                                                                • -

                                                                                  一、增城區舊村全面改造項目庫(區項目庫)的申報程序是怎樣?

                                                                                  (一)納入“三舊”改造標圖建庫范圍的舊村,經村集體經濟組織成員代表會議表決同意啟動改造后向屬地鎮(街)申請納入項目庫;

                                                                                  (二)屬地鎮(街)會同區城市更新主管部門充分論證改造必要性和可行性;

                                                                                  (三)必要性與可行性通過的舊村,經村集體經濟組織成員(或戶代表)80%以上表決同意改造后(涉及國有土地上物業的需權屬人90%以上同意),報區城市更新工作領導小組審議;

                                                                                  (四)經審議通過的舊村納入區項目庫管理。

                                                                                  二、哪些類型的舊村不予列入舊村全面改造項目庫?

                                                                                  (一)不符合國土空間規劃等相關管控要求的;

                                                                                  (二)遠離交通主干道,道路管網等市政配套設施不完善的;

                                                                                  (三)行政村(或自然村)范圍內標圖建庫分布零散、土地整合難度大,土地利用總體規劃中建設用地面積占行政村域(或自然村)面積比例不到30%的(結合重點項目建設的除外)。

                                                                                  三、何時開展基礎數據入戶調查?

                                                                                  納入區項目庫的自主改造類項目、合作改造類項目(引入合作意向企業后),在鎮(街)發布含改造意愿、改造流程和調查范圍等事項的改造公告后,由鎮(街)組織開展基礎數據入戶調查。發布改造公告后,未經批準的新建、擴建、改建和改變用途建筑部分不納入復建總量核算范圍。

                                                                                  四、集體土地上住宅如何核算復建總量?

                                                                                  集體土地上村民住宅復建總量,原則上以可計基底總面積的3.5倍核算;平均層數超3.5層的舊村,可選擇以可計總棟數乘以280m2核算。在不突破規劃控制建筑總量的情況下,復建總量可按不超過核算復建量10%的比例上浮后核定。

                                                                                  五、集體土地上住宅如何核算可計基底和可計棟數?

                                                                                  (一)可計基底面積核算:

                                                                                  1.用地有合法證明文件的,按證載(批準)用地面積或現狀建筑基底面積核算;

                                                                                  2.用地無合法證明文件但經村集體經濟組織批準(確認)的,可按現狀建筑基底面積核算。其中由2戶以上村民共建、經村和鎮(街)確認屬于“一戶一宅”建設的,可按能提供證明的戶數核算。

                                                                                  上述按現狀建筑基底面積核算的,2009年12月31日前建成的,可計基底不得超過120平方米;2010年1月1日至2019年12月31日期間建成的{其中無合法證明文件的需經村和鎮(街)確認屬于“一戶一宅”建設},可計基底不得超過80平方米。

                                                                                  (二)可計棟數核算:

                                                                                  1.有合法證明文件的,按證明文件宗數核算可計棟數;

                                                                                  2.無合法證明文件,2009年12月31日前建成的(經村集體經濟組織批準或確認)、2010年1月1日至2019年12月31日期間建成的{經村和鎮(街)確認屬于“一戶一宅”建設},可核算為一棟。其中由2戶以上村民共建,各具獨立門牌的,可按能提供證明的戶數(每戶基底面積不得少于60平方米)核算可計棟數。

                                                                                  六、集體土地上住宅如何核算改造成本?

                                                                                  (一)現狀住宅建筑中,證載(批準)面積和可計基底面積三層半以下部分,復建費用和臨遷費計入改造成本。

                                                                                  (二)核定的住宅復建總量超出上述復建費用核算面積部分,計為權益面積。權益面積建設費用按復建住宅建設費用單價減去村民自籌的房屋建安成本補償(1500元/平方米)計入改造成本。

                                                                                  (三)現狀住宅建筑中,不予按復建費用計入改造成本的面積部分,可按1500元/平方米給予房屋建安成本補償,計入改造成本。

                                                                                  七、集體經濟物業如何核算復建量和成本?

                                                                                  (一)集體經濟物業復建總量可按建筑面積和用地面積兩種方式核算,同一宗地只能選擇一種方式核算,其中選擇用地面積核算的僅限有合法用地證明文件情形。

                                                                                  (二)按建筑面積核算的:

                                                                                  1.有合法證明文件的,按證載(批準)面積1:1核算復建量;無合法證明文件的,2009年12月31日前建成部分,可按1:1或2:1核算復建量(同一項目只能選擇一種標準核算),2009年12月31日后建成部分,不予核算復建量。

                                                                                  2.現狀物業建筑中,證載(批準)面積部分和無合法證明文件屬2009年12月31日前建成的50%面積部分的復建費用和臨遷費計入改造成本。

                                                                                  3.現狀物業建筑中不予復建部分,按1500元/平方米給予房屋建安成本補償,計入改造成本。

                                                                                  (三)按用地面積核算的:

                                                                                  1.按證載(批準)用地面積每畝400平方米核算集體經濟物業面積,建設費用計入改造成本,臨遷費按上述標準計算。

                                                                                  2.不需采用政府征收其他用地、政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式平衡開發強度的,可按證載(批準)用地面積容積率1.8(毛)計算權益面積,其建設費用自籌,不計入改造成本。

                                                                                  八、整合的國有土地上住宅及物業如何核算復建量和成本?

                                                                                  (一)國有住宅復建量核算:

                                                                                  1.住宅建筑有合法證明文件的,按證載(批準)建筑面積1:1或證載(批準)套內面積1:1.2核算復建量。

                                                                                  2.用地有合法證明文件的,可按證載(批準)面積120平方米以內部分的3.5倍、超出部分的1.8倍,或者按現狀建筑基底120平方米內部分的3.5倍核算復建量。

                                                                                  (二)國有住宅成本核算:

                                                                                  1.現狀建筑中準予復建部分的復建費用和臨遷費計入改造成本。

                                                                                  2.現狀建筑中不予復建部分,按1500元/平方米給予房屋建安成本補償,計入改造成本。

                                                                                  (三)國有物業復建總量和改造成本可按集體經濟物業標準核算;也可由專業機構對原用途土地和房屋價值進行評估補償,補償款計入改造成本,相關建構筑物不再復建安置。

                                                                                  九、留用地復建總量和改造成本如何核算?

                                                                                  舊村全面改造項目原則上應將未開發留用地納入改造范圍,納入改造范圍的留用地(含留用地欠賬指標)按每畝400平方米核算集體經濟物業面積,建設費用計入改造成本。物業用途由村集體經濟組織成員代表會議表決確定,交付時確權登記到村集體經濟組織名下,視為已繳納土地出讓金。

                                                                                  十、復建量及成本核算方式與村民實際拆遷補償是否需要一致?

                                                                                  不需要一致。拆遷補償安置方案(含具體細化的補償標準和操作辦法)由鎮(街)指導村集體在不突破復建總量和改造成本的前提下自行統籌實施。

                                                                                  十一、舊村全面改造項目涉及控制性詳細規劃調整或控制性詳細規劃未覆蓋該如何處理?

                                                                                  涉及控制性詳細規劃調整或控制性詳細規劃未覆蓋的舊村全面改造項目,改造實施方案編制與控制性詳細規劃調整或編制同步推進,同步提交區城市更新工作領導小組會議、區建筑環境與交通市政專業委員會議進行審議。

                                                                                  十二、舊村全面改造項目實施方案如何審批和生效實施?

                                                                                  (一)實施方案可分階段審批,基礎數據調查成果公布后,可核定復建總量和審核土地整備方案,作為制定具體拆遷補償安置標準和完善有關用地手續的依據。

                                                                                  (二)實施方案提交區城市更新工作領導小組審議前應公開征求村集體經濟組織成員意見;改造主體根據各相關權利人和職能部門意見修改完善后,形成表決稿;表決稿須經村集體經濟組織成員代表會議表決通過,表決內容應是涉及村民切身利益的規劃布局、拆遷安置補償方案等。

                                                                                  (三)實施方案批復后,在3年內經改造范圍內村集體經濟組織成員和世居祖屋權屬人80%以上以及納入改造范圍的國有土地上物業權屬人90%以上表決通過的,批復生效實施。

                                                                                  (四)實施方案可根據項目實際情況制定分期、分區改造計劃。分期或分區權屬人80%以上簽訂拆遷補償安置協議后可啟動房屋拆遷。復建安置地塊劃撥給村集體經濟組織或由其成立的全資子公司;融資地塊可協議出讓給村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、公開選擇的市場主體或由其成立的全資子公司。

                                                                                掃一掃在手機打開當前頁
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