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                                                                                《黃埔區九龍鎮舊村現狀建筑測量和復建安置計算實施辦法》文件解讀材料

                                                                                • 2019-06-08
                                                                                • 來源:黃埔區
                                                                                • 分享到
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                                                                                一、制定原因

                                                                                20189月,原廣東省國土資源廳同意我區開展省“三舊”改造改革創新試點,圍繞實施高質量發展、粵港澳大灣區建設、鄉村振興、創新驅動發展等戰略要求,完善“三舊”改造相關體制機制,充分釋放政策紅利。為此,我局結合我區九龍地區的特點,特制定本辦法。

                                                                                二、政策依據

                                                                                1、《廣州市城市更新辦法》。

                                                                                2、《廣州市舊村莊更新實施辦法》。

                                                                                3、《廣州市城市更新基礎數據調查和管理辦法》。

                                                                                4、《廣州市舊村莊全面改造成本核算》。

                                                                                5、《廣州市黃埔區九龍片區集體所有土地征收補償指導意見(試行)》

                                                                                三、主要內容

                                                                                (一)規范了現狀建筑確認的程序。

                                                                                辦法明確了舊村改造現狀建筑確認須經入戶測量、查冊、查詢違法建筑查處情況、預公示、公示、征求意見、報區政府確認等程序。

                                                                                (二)明確了復建總量的核算方式。

                                                                                辦法明確了住宅復建總量按每棟住宅計容建筑面積240平方米乘以按第五條確定合法住宅建筑的總棟數計算,在不超過規劃建筑總量的情況下,按上述總量10%的比例上浮后核定。住宅復建總量不含住宅區公建配套建筑面積。

                                                                                集體經濟物業復建總量可按現有建筑面積或用地范圍兩種方式核定。同一個項目可以選擇一種或兩種上述核定方式計算集體經濟物業復建總量,但同一個地塊只能選擇一種。

                                                                                (三)明確了村民住宅戶和棟的認定標準。

                                                                                辦法明確了滿足以下條件之一的可認定為一戶:

                                                                                1.已婚夫婦及其未滿18周歲的子女

                                                                                2.年滿18周歲的未婚村民。

                                                                                3.已離異或喪偶后未再婚的及其撫養的未滿18周歲的子女。

                                                                                4.父母死亡或遷出,未成年人自成一戶。

                                                                                辦法明確了已辦理合法權屬證書或具有建房批準文件的住宅,可核算為一棟;無合法權屬證書、建房批準文件,但符合一戶一宅的,可計為一棟。

                                                                                (四)明確了村集體物業用地范圍的認定標準。

                                                                                辦法明確了村集體物業用地范圍可按證載用地面積或批準使用的用地面積確定;可根據圍墻或明顯的分界線等圍閉區域劃定;可按集體經濟物業基底面積或相關使用租賃合同載明的用地面積劃定集體經濟物業用地范圍。

                                                                                (五)明確的村民住宅和村集體物業成本核算的標準。

                                                                                辦法明確了村民住宅240平方米以下部分建筑面積11復建并計入改造成本,現狀實測超出240平方米不予以復建部分,可按每平方米600元核算給予房屋建筑成本,計入改造成本。

                                                                                集體物業以現有建筑面積方式核算的,按11復建并計入改造成本;以用地范圍方式核定的,建安費用由村集體自籌,不計入改造成本。

                                                                                四、《辦法》與九龍鎮拆遷補償標準的對比

                                                                                (一)本辦法簡化了相關程序和統一了回購價格。九龍鎮相關拆遷工作是按村民現狀住宅進行評估并支付補償款后,按約定的價格進回安置房回購(基本安置面積回購價為1600/平方米,增購安置面積回購價為2000/平方米;超過原住宅面積的部分,無論是基本安置面積或增購安置面積,為1000/平方米)。本辦法結合舊村改造的實際情況,取消了評估的環節,直接按照予以安置面積的11進行實物安置,對于現狀不足240平方米部分,參照九龍鎮拆遷補償標準,按1000/平方米的價格進行回購。

                                                                                據了解,普通裝修水平的村民住宅,補償款用于購買安置房后,略有盈余。

                                                                                (二)集體物業補償方式不同。本辦法可按建筑面積、用地范圍2種方式核算集體物業復建總量。九龍鎮相關拆遷非住宅房屋原則給予貨幣補償。

                                                                                五、《辦法》與現行城市更新政策的對比

                                                                                (一)復建總量的核定方式?,F行城市城市更新政策允許按棟、基底面積、戶3種方式核定復建總量;本辦法只允許按棟的方式計算復建總量。由于舊村改造周期較長,戶是一個動態的數,按戶進行補償容易引起糾紛。

                                                                                (二)復建標準?,F行城市更新政策是按棟280平方米,并以不超過10%的比例上浮后核定;本辦法是按棟240平方米。

                                                                                (三)分戶的標準?,F行城市更新政策是達到法定婚齡,且其中一個兄弟姐妹必須與其父母為一戶;本辦法是滿18周歲。

                                                                                (四)權益面積成本核算?,F行城市更新政策權益面積不納入改造成本;本辦法是建安成本與村民回購差額部分(約30004000/平方米)納入改造成本。

                                                                                (五)集體物業合法現狀建筑按1:1復建并計入改造成本?,F行城市更新政策有證集體物業按1:1復建,20091231日之前集體物業按2:1復建。

                                                                                ?

                                                                                 

                                                                                ?

                                                                                ?

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                                                                                ??????????????????????????????????????????????2019年5月27日

                                                                                掃一掃在手機打開當前頁
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