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                                                                                當前位置: 首頁 > 法規公文 > 市政府文件

                                                                                關于加快推進“三舊”改造工作的意見(已失效)

                                                                                • 2010-01-15 14:59:42
                                                                                • 來源: 市政府辦公廳 本網
                                                                                • 分享到
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                                                                                關于加快推進“三舊”改造工作的意見

                                                                                穗府〔2009〕56號

                                                                                各區、縣級市人民政府,市政府各部門、各直屬機構:

                                                                                  為深入貫徹落實《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020年)》,著力推進我市舊城鎮、舊村莊、舊廠房(以下簡稱“三舊”)改造工作,加快建設現代化宜居城市和國家中心城市,現根據省政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號,以下簡稱《若干意見》)有關精神,結合我市實際,提出如下意見。

                                                                                  一、深刻領會省“三舊”改造工作指示精神,認真抓好貫徹落實

                                                                                  “三舊”改造是在當前土地資源供需矛盾日益突出的情況下,拓展建設空間、保障發展用地的重要途徑,是推進節約集約用地工作的重要內容,也是改善城市面貌和人居環境,提升居民生活品質,建設宜居現代城市的必然要求。為推進該項工作,省政府專門下發文件,在補辦征收手續、補辦農用地轉用手續、補辦供地手續、土地出讓收益、農村集體建設用地改變為國有土地,以及邊角地、插花地、夾心地的處理等六個方面實現了“突破”,為我市推進“三舊”改造工作提供了歷史性契機。對此,各級、各部門要認真組織學習《若干意見》,深刻領會省“三舊”改造工作指示精神,進一步提高對推進“三舊”改造的思想認識,增強抓好“三舊”改造的責任感和緊迫感,掌握“三舊”改造工作目標、原則和總體要求,切實把“三舊”改造工作擺上當前工作的突出位置,使我市“三舊”改造工作真正取得成效。

                                                                                  二、嚴格掌握好“三舊”改造政策范圍,堅持依法依規辦事

                                                                                  “三舊”改造政策性強、影響面廣,涉及諸多方面的利益。為此,省政府文件對“三舊”改造的范圍及享有的政策條件作了明確規定,這是各級、各部門推進“三舊”改造的依據。各級、各部門要嚴格依法依規辦事,科學制訂出臺符合廣州實際的“三舊”改造專項政策,合理確定“三舊”改造范圍,緊緊圍繞產業結構調整和轉型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉人居環境改善、社會主義新農村建設等戰略部署,進一步提高土地節約集約利用水平和產出效益,加快推進“三舊”改造工作。對申請列入“三舊”改造范圍的項目,要嚴格按照省政府文件精神逐一進行對照,不符合條件的堅決不能列入,對已列入“三舊”改造的項目,必須編制控制性詳細規劃和改造方案,執行好省政府文件規定的政策措施,確保省“三舊”改造政策不濫用,使重點改造項目能夠得到有效保障。

                                                                                  三、科學編制改造規劃和實施計劃,加快完成改造任務

                                                                                  由各區政府牽頭,會同相關主體,立即著手開展“三舊”用地的調查摸底,全面掌握每宗“三舊”用地的土地、房屋、人口等現狀情況,并分類列表造冊、落圖標注。繼續發揮好土地利用總體規劃、城鄉規劃和主體功能區規劃的引領作用,按照經濟社會發展戰略要求,以“結構升級、集聚發展、分類引導、節約集約”為導向,對“三舊”改造項目進行統一規劃,盡快編制完成區域內所有“三舊”改造項目的規劃和實施方案,科學合理地確定改造范圍、規劃功能和具體設計條件,促進現代產業發展和公益事業建設,增加生態用地和休閑用地,優化城鄉環境,提高用地產出效益。依據“三舊”改造規劃,制訂全市“三舊”改造近、中、遠期目標任務和年度實施計劃,力爭用10年時間基本完成我市“三舊”改造工作,用3年至5年時間基本完成位于城市重點功能區的舊城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作,以及不符合城鄉規劃的舊廠房搬遷改造工作。

                                                                                  四、遵循政府主導、市場參與的原則,分類推進“三舊”改造工作

                                                                                  “三舊”改造是一項復雜的社會系統工程,需要動員各方力量共同參與。政府是“三舊”改造的責任主體,應切實加強在規劃、計劃等方面的統籌引導,統一組織、加強監管、嚴格執法,確?!叭f”改造計劃的順利實施。要堅持市場運作、多方共贏的方針,積極用足用好政策,在市的權限范圍內實行稅費減免和返還優惠政策,營造富有吸引力的經濟條件和政策環境。要拓寬融資渠道,以土地有形市場為平臺,公開吸引市場主體全面投資“三舊”改造項目。要積極探索選擇有社會責任、有品牌、有實力、有經驗的開發企業參與“三舊”改造項目。要建立公平、合理的利益補償、分配和平衡制度,激勵原用地主體參與改造,在符合政策法規和一定條件的前提下,允許“三舊”改造項目的原用地主體采取合作合資等方式自主實施改造。

                                                                                  五、充分發揮各區在“三舊”改造中的主體作用,調動各級積極性

                                                                                  各區政府是“三舊”改造的第一責任主體,各區黨委應切實加強組織領導。市有關部門應積極支持區加快推進“三舊”改造工作,大力推進事權下放。在集中審批的前提下,將控制性詳細規劃范圍內推進“三舊”改造的決策權、市政府儲備土地以外的改造收益權、維護穩定實行行政強制的決定權等依法委托或授權各區,構建重心下移、權責一致、統籌高效的職能分工體制。要按照集中、高效、簡化、優化的原則,加快制訂出臺“三舊”改造辦事流程、工作時限和規劃控制指引,對“三舊”改造項目涉及的審批、審核事項實行并聯辦理,盡量縮短辦理時限,提高工作效率,為“三舊”改造工作營造高效的行政服務環境。

                                                                                  六、切實加強組織領導,確?!叭f”改造各項工作順利推進

                                                                                  為加強“三舊”改造工作的組織領導,市成立“三舊”改造工作領導小組,由市政府主要領導擔任組長,分管副市長擔任副組長,各區政府和各相關部門為成員單位。成立市“三舊”改造辦公室(正局級),作為市“三舊”改造工作領導小組日常性工作機構,以及統籌全市“三舊”改造工作的常設性工作部門,負責集中辦理“三舊”改造項目市級權限范圍內的立項、國土房管、規劃、建設等各項審批、審核事項,實行“一站式”服務。有關區應相應成立“三舊”改造機構,負責本區域“三舊”改造組織實施工作,并組織各有關街、鎮協同推進。要嚴格目標責任考核,將“三舊”改造工作納入效能監察和目標責任考核范圍,對在“三舊”改造中做出突出貢獻的集體和個人給予獎勵,對工作不力、推諉塞責的依規問責。要加強宣傳引導,按照團結、穩定、鼓勁和正面宣傳為主的方針,利用多種形式,加大對“三舊”改造工作的宣傳力度,不斷提高各級各部門對“三舊”改造工作重大意義的認識,激發社會各界對“三舊”改造的關注和參與熱情,營造有利于“三舊”改造工作的良好輿論氛圍。

                                                                                廣州市人民政府
                                                                                二○○九年十二月三十一日

                                                                                  附件1

                                                                                關于廣州市推進舊城更新改造的實施意見

                                                                                  為積極實施“中調”戰略,加快推進我市舊城更新改造工作,提出如下意見。

                                                                                  一、目標任務和職責分工

                                                                                  (一)目標任務。越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔區政府應當從實際出發,抓緊對本區域的舊城區進行網格化、片區化、全覆蓋性梳理、調查,根據梳理、調查的基本情況,在會商市“三舊”改造辦公室意見的基礎上,結合房屋危破狀況、土地利用效率、環境條件、歷史文化等因素,明確拆(成片重建模式)、改(零散改造模式)、留(歷史文化保護性整治模式)的選址范圍和更新改造方案,盡快組織編制完成本區舊城更新改造規劃和年度計劃,并將改造規劃和年度計劃提交市“三舊”改造工作領導小組審定后執行。

                                                                                  各區政府、各有關部門應當嚴格按照市“三舊”改造工作領導小組批準的改造規劃和年度計劃推進各項工作,爭取用3年至5年時間,基本完成越秀、海珠、荔灣區等重點區域的重點成片重建改造項目的動遷工作,使舊城更新改造工作初見成效。

                                                                                  (二)市、區分工。舊城更新改造工作實行政府主導、以區為主、部門服務、屬地負責。有關區政府是本區舊城更新改造的責任主體,負責改造前期摸查、編制改造方案和拆遷補償安置方案、拆遷安置、行政強拆、建設本區就近安置房、土地儲備整理、項目運作、建設管理、維護社會穩定等工作。有關區政府主要領導是本區舊城更新改造工作的第一責任人,改造工作情況實行目標責任制管理,納入政績考核范圍,并接受人大、政協的監督以及社會各界、市民群眾的監督。

                                                                                  市“三舊”改造辦公室負責制訂出臺全市“三舊”改造相關的配套政策,負責編制各區“三舊”改造年度計劃,負責審核改造項目方案,統籌資金平衡,負責集中辦理“三舊”改造項目涉及市級權限范圍內的立項、規劃、國土房管、建設等各項審批、審核事項,實行“一站式”服務,負責指導、協調和監督各區“三舊”改造工作,負責辦理市“三舊”改造工作領導小組交辦的其他工作。

                                                                                  市、區各有關部門應根據市“三舊”改造工作領導小組確定的工作分工,在各自職責范圍內,做好舊城更新改造的各項工作。

                                                                                  二、舊城更新改造模式

                                                                                  (三)成片重建改造模式。對危破房分布相對集中、土地功能布局明顯不合理或公共服務配套設施不完善的區域,應以改善人居環境、完善公共服務配套和優化城市功能布局為目的,按照現行城市規劃和節約集約高效用地的要求實施成片重建改造。

                                                                                  (四)零散改造模式。對零散分布的危破房或部分結構相對較好但建筑和環境設施標準較低的舊住房,可結合街區綜合整治,采取修繕排危、成套改造、高層房屋加裝電梯、立面整飾等多種方式予以改造,消除居住安全隱患,完善各種生活設施,改善居民的生活條件。

                                                                                  (五)歷史文化保護性整治模式。對歷史文化街區和優秀歷史文化建筑,應嚴格按照“修舊如舊、建新如故”的原則進行保護性整治更新,按照“重在保護、弱化居住”的原則,參照拆遷管理法律法規,合理動遷、疏解歷史文化保護建筑的居住人口。探索采取出售文化保護建筑使用權或產權的方法,引進社會資金建立保護歷史文化建筑的新機制。

                                                                                  (六)舊城更新改造項目公共服務設施建設。結合“五個一”工程,加快改善舊城更新改造項目范圍內路、水、電、氣、排污、環衛、通訊等公共服務設施,解決區域水浸隱患,實現“雨污分流”和“三線”下地。公共服務設施建設計劃應優先安排,并與更新改造同步建設、同步配套。

                                                                                  三、舊城更新改造資金籌措方式

                                                                                  (七)成片重建改造項目的資金籌措。成片重建改造項目由區政府為主體,建立投融資平臺,采取市場開發方式進行運作。成片重建改造項目原則上由區政府組織拆遷補償完畢后,通過土地公開出讓回籠資金。在確定開發建設條件和有效控制拆遷、開發風險的前提下,鼓勵各區探索采取將拆遷及擬成片重建改造的土地使用權一并通過公開出讓的方式,確定開發建設單位。

                                                                                  (八)零散改造項目的資金籌措。零散改造項目原則上由業主負責修繕改造,其中直管房修繕改造和街區公共設施整治費用由區政府出資,與直管房難以分割的私房修繕改造費用區政府可給予一定補貼。

                                                                                  零散改造項目的私房業主愿意搬遷的,可適用舊城更新改造拆遷補償安置政策。

                                                                                  (九)歷史文化保護性整治項目的資金籌措。歷史文化街區和優秀歷史文化建筑保護性整治更新項目中,已納入成片重建改造項目的,按照本意見第七條規定籌措改造資金,其余項目按本意見第八條規定籌措改造資金。

                                                                                  (十)財政資金扶持和資金平衡政策。

                                                                                  成片重建改造項目土地公開出讓收入扣除按規定計提、上繳的專項資金后,將土地儲備成本先行撥付給區政府。

                                                                                  除市政府土地儲備項目外,越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔區未來5年的舊城更新改造項目的增值收益(土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規定計提、上繳的專項資金)按8:2的比例由市、區分成。區留成部分應設立專項資金,用于“城中村”整治改造和舊城更新改造,以及改造項目周邊的市政基礎設施、公共服務設施建設等用途。舊城更新改造項目由各區政府在本區域內實現改造資金統籌平衡。

                                                                                  各區在編制年度財政預算時,應安排舊城更新改造資金投入。

                                                                                  (十一)更新改造稅費優惠政策。按照“拆一免一”的原則,在市的權限范圍內,對成片重建改造項目實行稅費減免和返還優惠政策,充分發揮各區政府的積極性和主動性,吸引社會資金參與改造。

                                                                                  四、舊城更新改造拆遷補償安置政策

                                                                                  (十二)完善舊城更新改造拆遷補償安置辦法。舊城更新改造范圍內住宅房屋的拆遷補償安置,試行以被拆遷房屋的市場評估價為基礎,增加一定的改造獎勵、套型面積補貼和搬遷獎勵。對補償安置后居住仍然困難的被拆遷人,符合本市住房保障條件的,可優先申請保障性住宅解決居住困難。

                                                                                  全市舊城更新改造拆遷補償安置指導政策由市國土房管局另行制訂。

                                                                                  (十三)實行多種補償安置方式。舊城更新改造范圍內的住宅房屋,被拆遷人可以選擇貨幣補償、本區域就近安置和跨區域異地安置3種補償安置方式。貨幣補償、本區域就近安置、跨區域異地安置的補償安置標準基本等同。

                                                                                  (十四)多渠道籌措動遷安置房源。市、區政府和各相關部門應當按照“先安置、后改造”的原則,根據舊城更新改造計劃和動遷房源需求情況,多渠道籌措動遷安置房源。

                                                                                  市政府結合中心鎮建設,抓緊選址建設適配、緊湊、節地型的跨區域異地安置社區,加大、加快配套安置商品房建設。

                                                                                  異地安置社區建設過渡期內,市、區各部門應統籌使用好各種政府存量房源,調整限價商品住房現行銷售范圍,將適配的房源優先用于舊城更新改造拆遷安置。各區政府可以根據房地產市場發展情況和動遷居民的實際需求,收購適配的中低價位普通商品住房,供動遷居民選擇安置。

                                                                                  各區政府應當在本區域范圍內,選址建設適配、緊湊、節地型的就近安置社區。

                                                                                  異地安置房和就近安置房可以通過土地公開市場引入社會資金進行建設。

                                                                                  (十五)實行“陽光動遷”。試行舊城更新改造事前征詢制度,開展兩輪征詢,全面、及時、動態地公開各種拆遷補償安置信息,充分尊重改造區域居民的參與權和知情權,使其真正成為舊城更新改造的主導者和推動者。

                                                                                  第一輪,征詢改造區域居民意愿,同意改造戶數的比例達到90%以上(含90%)的,方可啟動改造,并辦理地塊改造前期手續,

                                                                                  第二輪,征詢改造區域居民對補償安置方案的意見,在規定時間內,簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協議的居民戶數達到2/3以上(含2/3)的,方可具體實施拆遷。

                                                                                  (十六)明確動遷實施主體。各區政府可以成立區屬國有動遷公司,承擔舊城更新改造項目的動遷工作,著力提高動遷隊伍服務水平和動遷效率,建立科學動遷機制,規范動遷工作。

                                                                                  (十七)多渠道保障安置房用地供應。市、區國土房管和規劃部門應進一步落實異地安置房和就近安置房用地,納入土地供應年度計劃優先保障。

                                                                                  鼓勵企業提供存量土地建設就近安置房。閑置土地、“爛尾地”、前置審批用地、劃撥用地等存量土地(納入全市“退二進三”計劃的用地除外)的用地單位愿意配合建設就近安置房的,可在符合城市規劃的情況下,合理調整土地用途,適當增加地塊開發強度,減免土地閑置費等相關稅費,并可采取招標方式確定建設單位。

                                                                                  (十八)完善異地安置房配套建設。在抓緊推進異地安置房建設的同時,同步推進異地安置房項目的市政、公建、公用、公交等配套設施建設,通過動遷導出區與導入區的分工合作,積極引進優質的教育、醫療、商業等社會資源,切實解決異地安置居民的后顧之憂。

                                                                                  (十九)行政裁決和行政強制。對于兩輪征詢后少數未簽訂拆遷補償安置協議的被拆遷人,依法啟動行政裁決程序,并委托區政府組織采取行政強制執行依法生效的行政裁決決定,切實維護社會公共利益和最廣大群眾的合法權益。

                                                                                  (二十)加強動遷監督管理。積極探索第三方參與房屋拆遷監督的新方法,可邀請人大代表、政協委員、社會工作者、法律界人士和被拆遷人代表,參與房屋拆遷全過程監督。監察部門要加大對動遷工作的監督檢查力度,對在動遷工作中存在的濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等損害被拆遷人合法權益的違紀違法行為,依紀依法予以查處。

                                                                                  五、本意見自印發之日起施行。本市以往發布的有關舊城更新改造的規定和政策與本意見不一致的,以本意見為準。

                                                                                  
                                                                                    附件2

                                                                                關于廣州市推進“城中村”(舊村)整治改造的實施意見

                                                                                  為進一步加快推進我市“城中村”整治改造,在《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關于“城中村”改制工作的若干意見》(穗辦〔2002〕17號)和《中共廣州市委辦公廳 廣州市人民政府辦公廳關于完善“農轉居”和“城中村”改造有關政策問題的意見》(穗辦〔2008〕10號)的基礎上,提出如下意見。

                                                                                  一、目標任務和職責分工

                                                                                  (一)目標任務。力爭用10年時間基本完成全市在冊的138條“城中村”的整治改造任務,其中52條全面改造的“城中村”(見附件)力爭用3年至5年的時間基本完成改造任務。

                                                                                  (二)明確職責分工。

                                                                                  1.市“三舊”改造工作領導小組負責審議決定重大政策措施,審批整治改造規劃和實施計劃,審核整治改造專項資金收支計劃,審批“城中村”改造方案,研究決定其他相關重大事項。

                                                                                  市“三舊”改造辦公室建立實行定期聯席例會制度,負責全市“城中村”整治改造的指導、協調、督辦工作,負責制訂“城中村”整治改造政策,審核“城中村”改造方案,負責集中、統籌辦理“城中村”整治改造涉及的市級審核和審批事項,負責定期通報和考核各區“城中村”整治改造工作,承擔市“三舊”改造工作領導小組交辦的其他工作。

                                                                                  2.區整治改造領導和工作機構。

                                                                                  “城中村”整治改造以區為主,區政府負責統籌組織本區“城中村”整治改造工作,編制本區整治改造規劃和實施計劃,統籌本區整治改造專項資金收支管理,擬訂“城中村”改造方案,統籌協調區各部門辦理“城中村”整治改造審核和審批事項,督促檢查村集體經濟組織及區各部門的工作,負責建立“城中村”整治改造基礎數據庫和動態監控信息系統,承擔市“三舊”改造工作領導小組交辦的其他工作。

                                                                                  二、整治改造模式

                                                                                  (三)全面改造模式。對位于城市重點功能區、對完善城市功能和提升產業結構有較大影響的52條“城中村”,應按照城鄉規劃的要求,以整體拆除重建為主實施全面改造。

                                                                                  (四)綜合整治模式。對位于城市重點功能區外,但環境較差、公共服務配套設施不完善的“城中村”,以改善居住環境為目的,清拆違章、抽疏建筑,打通交通道路和消防通道,實現“三線”下地、“雨污分流”,加強環境整治和立面整飾,使環境、衛生、消防、房屋安全、市政設施等方面基本達到要求。

                                                                                  三、“城中村”全面改造政策

                                                                                  (五)改造的總體要求。全面改造的“城中村”按照“改制先行,改造跟進”的原則,將農民轉為居民,村委會轉為居委會,村集體經濟組織轉制為股份制企業,土地轉為國有,納入城市管理和保障體系。

                                                                                  全面改造的“城中村”納入市級整治改造目標責任管理。各區政府應當會同村集體經濟組織及相關部門,在符合土地利用總體規劃和城市總體規劃的前提下,按照因地制宜、合理布局的原則,盡快編制完成本區全面改造項目專項規劃、拆遷補償安置方案和實施計劃?!俺侵写濉比娓脑鞂m椧巹?、拆遷補償安置方案和實施計劃應當充分聽取改造范圍內村民的意見,經村集體經濟組織80%以上成員同意后,由區政府報請市“三舊”改造工作領導小組審議,其中涉及完善征收土地手續的,需在市“三舊”改造工作領導小組審定后,報請省人民政府批準。

                                                                                  (六)改造主體和運作方式。全面改造原則上以所在村的集體經濟組織為主體,根據經村民同意并報市“三舊”改造辦公室批準的全面改造項目專項規劃、拆遷補償安置方案和實施計劃具體組織實施。

                                                                                  全面改造項目立足于市場運作,除村集體經濟組織自行改造外,應當通過土地公開出讓招商融資進行改造。鼓勵村集體經濟組織自主實施改造。

                                                                                  (七)規劃管理政策。全面改造項目專項規劃應當對地塊開發強度進行綜合協調和平衡,在符合所在區域控制性詳細規劃要求的前提下,合理統籌考慮本行政區域舊城更新改造安置房建設需要。鼓勵“城中村”全面改造項目參與建設舊城更新改造安置用房。

                                                                                  (八)土地利用政策。

                                                                                  1.全面改造項目用地范圍原則上以舊村的用地范圍為基礎,結合所在地塊的特點和周邊路網結構,合理整合集體經濟發展用地、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源,實行連片整體改造。連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地等,允許在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下,通過土地位置調換等方式,對原有存量建設用地進行調整使用。

                                                                                  全面改造項目具體用地范圍由區政府會同市“三舊”改造辦公室確定。

                                                                                  2.全面改造項目采取土地公開出讓融資模式的,可以實行現狀出讓。

                                                                                  3.全面改造項目公開出讓可以在保障村民和村集體經濟組織長遠利益的前提下,公開、公平、公正、擇優選擇投資主體參與改造。

                                                                                  4.全面改造的“城中村”土地,符合有關規定的,可登記為國有土地。

                                                                                  5.全面改造的“城中村”中,在2007年6月30日前現狀為建設用地,且符合土地利用總體規劃的,可以按現狀確定地類。位于“城中村”居民點范圍內、一定面積的水面、綠地可按照城市人工水面、綠地確定地類。

                                                                                  6.全面改造的“城中村”項目涉及新增建設用地的,應當依法辦理農用地轉用或按照建設用地增減掛鉤政策辦理,其新增建設用地指標應當納入全市土地利用年度計劃優先予以保障。

                                                                                  (九)財政支持政策。

                                                                                  1.全面改造項目通過土地公開出讓融資的,土地公開出讓收入中的改造成本部分,在土地公開出讓后先行撥付給村集體經濟組織。

                                                                                  2.全面改造項目未實行土地公開出讓,由村集體經濟組織采取其他方式融資改造的,需繳交的土地出讓金可以適當延期。

                                                                                  3.除市政府土地儲備項目外,未來5年全面改造項目的土地純收益(土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規定計提、上繳的專項資金)的60%支出用于支持村集體經濟發展。剩余的土地純收益由市、區政府按8:2的比例分成。區留成部分應設立專項資金,用于“城中村”整治改造和舊城更新改造項目,以及改造項目周邊的市政基礎設施、公共服務設施建設等用途。

                                                                                  (十)全面改造項目的公共服務設施的同步更新改造。加快“城中村”全面改造項目范圍內道路和公交線路建設,改善“城中村”居民出行條件。加快全面改造項目范圍內水、電、氣、排污、環衛、通訊等公共服務設施的建設,解決區域水浸隱患,實現“雨污分流”和“三線”下地。道路、公交、公共服務設施建設應當與全面改造項目同步建設、同步配套。全面改造范圍內的公共服務設施由改造實施主體負責組織建設。

                                                                                  四、“城中村”綜合整治政策

                                                                                  (十一)項目計劃管理。綜合整治項目原則上由區政府編制整治規劃和實施計劃,報市“三舊”改造辦公室備案后指導各村集體經濟組織具體實施。

                                                                                  (十二)綜合整治投融資模式。綜合整治項目以村集體經濟組織自主融資開發為原則。在符合城市規劃、留用地管理政策和經80%以上村集體經濟組織成員同意的前提下,允許村集體經濟組織按照城鄉規劃和“三舊”改造政策,通過舊廠房、舊商鋪等低效空閑存量土地升級改造,適用集體建設用地使用權流轉政策,自主進行綜合整治招商融資。

                                                                                  (十三)綜合整治的財政支持政策。區財政根據綜合整治改造工作任務和改造進度,安排專項資金,用于綜合整治項目的公共服務配套設施建設。

                                                                                  (十四)綜合整治范圍內歷史建筑物產權登記發證。納入“城中村”綜合整治范圍內,在修建性詳細規劃中保留的部分建筑物,經全面整治且通過市“三舊”改造辦公室審查的,可辦理房地產登記發證。

                                                                                  (十五)綜合整治項目轉為全面改造。未納入全面改造計劃的村,村民自愿進行全面改造的,經市“三舊”改造工作領導小組同意,可以補充納入全面改造計劃。

                                                                                  (十六)綜合整治項目適用全面改造政策。涉及局部拆建的綜合整治項目,經所在區政府同意,并報市“三舊”改造工作領導小組批準,可以適用全面改造項目的政策。

                                                                                  五、“城中村”整治改造的拆遷補償安置辦法

                                                                                  (十七)補償安置方式?!俺侵写濉闭胃脑旆秶鷥鹊脑泻戏óa權的房屋,被拆遷人可以選擇復建補償、貨幣補償,或者二者相結合的補償安置方式。

                                                                                  (十八)確定住宅房屋拆遷補償安置基準建筑面積?!俺侵写濉闭胃脑旆秶鷥茸≌疬w補償安置的基準建筑面積,可由區政府或其會同村集體經濟組織根據改造范圍內村民現狀住房面積、整治改造成本等因素綜合確定。

                                                                                  基準建筑面積是確定“拆一補一”復建補償面積和貨幣補償金額的依據。

                                                                                  (十九)復建補償標準。確定拆遷補償安置基準建筑面積的改造項目,住宅房屋被拆遷人選擇復建補償的,被拆遷房屋的建筑面積在基準建筑面積以內的按“拆一補一”給予安置,不足基準建筑面積部分,被拆遷人可以按安置住房成本價購買,超出基準建筑面積部分不再實行安置,按被拆遷房屋重置價給予貨幣補償。在村民自愿的基礎上,超出基準建筑面積部分的貨幣補償可折算成股份參與集體物業收益分紅。

                                                                                  沒有確定拆遷補償安置基準建筑面積的改造項目,住宅房屋被拆遷人選擇復建補償的,被拆遷房屋屬合法建筑的部分,按“拆一補一”給予安置,合法建筑外的部分,按建設成本給予貨幣補償。

                                                                                  被拆遷合法的非住宅物業原則上由改造主體按“拆一補一”進行等面積復建補償。

                                                                                  (二十)貨幣補償標準。貨幣補償標準應根據被拆遷房屋的面積、區位、用途等因素,由區政府或其會同村集體經濟組織確定,其中住宅房屋基準建筑面積以內的貨幣補償標準不得低于我市集體土地住宅房屋拆遷補償最低單價。

                                                                                  (二十一)非本村村民房屋拆遷補償辦法。非本村村民建造或購買的房屋,且已領取房地產權證的,可以參照“城中村”整治改造的拆遷補償辦法,原則上按產權面積予以貨幣補償。

                                                                                  (二十二)安置住房建設。在“城中村”全面改造中,改造主體應當優先建設復建補償安置房,確保被拆遷人及早入住。舊村未拆除、安置房未建成的,除公建配套和消防工程外的其他建設項目不得開工建設。

                                                                                  可以實行自住性和經營性安置房分開建設、經營性安置房集中經營,團購、團租安置房用作舊城更新改造安置房或保障性住房等模式。鼓勵在“城中村”整治改造中配建舊城更新改造安置房,配建舊城更新改造安置房的,可全額免收市級權限的行政事業性收費,稅收市級留成部分予以全額返還。

                                                                                  (二十三)安置房確權和交易。全面改造項目的安置房(含非住宅復建安置房)可以辦理國有房地產權證,并注明未辦理土地有償使用手續。安置房交易轉讓時,房屋業主應當按照基準地價的30%繳交國有土地使用權出讓金。

                                                                                  (二十四)拆遷安置爭議的解決。對不履行村集體經濟組織成員決定通過的拆遷補償安置方案的,村集體經濟組織可以依法提起訴訟。

                                                                                  六、其他保障措施

                                                                                  (二十五)整治改造規費優惠政策。按照“拆一補一免一”的原則,在市的權限范圍內,實行稅費減免和返還優惠政策,吸引社會資金參與全面改造,激勵村集體經濟組織和開發建設單位建設舊城更新改造安置房,引導現代產業在“城中村”改造區域集聚發展。

                                                                                  (二十六)加強違法違規整治工作。根據整治改造專項規劃和實施計劃,對納入改造計劃的“城中村”,尤其是全面改造的“城中村”,給予一定時間的整治改造過渡期,超期未實施整治改造的,對違法用地和違法建設依法查處,對違規出租行為加大處罰力度和消防整治力度,加強工商和稅收等綜合執法稽查。

                                                                                  (二十七)加快納入城市管理和保障體系。加快將“城中村”整治改造后的教育、醫療、交通、治安、消防、環衛等管理工作納入城市管理體系。抓緊實現改造改制后居民納入全市社會保障體系,切實做到“同城同待遇”。深化村集體經濟組織轉制改革,加快剝離其承擔的社會公共服務職責。

                                                                                  七、未列入138條在冊“城中村”范圍內的“城中村”整治改造項目,經市“三舊”改造工作領導小組批準,可適用本意見。

                                                                                  八、本意見自印發之日起施行。本市以往發布的有關“城中村”整治改造政策與本意見不一致的,以本意見為準。

                                                                                  附件:全市52條全面改造“城中村”名單

                                                                                  附件2之附件

                                                                                全市52條全面改造“城中村”名單

                                                                                  越秀區:楊箕、登峰、西坑、瑤臺(4條),

                                                                                  海珠區:官洲、琶洲、瀝滘、紅衛、東風、三滘(6條),

                                                                                  荔灣區:花地、茶滘、東漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼橋、西郊、東塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龍溪、葵蓬(18條),

                                                                                  天河區:獵德、冼村、石東、林和、石牌、棠下、棠東、小新塘(8條),

                                                                                  白云區:三元里、蕭崗、江夏、陳田、棠下(5條),

                                                                                  黃埔區:文沖、橫沙、下沙、長洲、深井、茅崗、南崗(7條),

                                                                                  蘿崗區:黃陂、玉樹、暹崗、華沙(4條)。

                                                                                  
                                                                                    附件3

                                                                                關于廣州市舊廠房改造土地處置實施意見

                                                                                  為進一步加大市區產業結構調整力度,更好調動原土地使用人實施舊廠房改造的積極性和主動性,根據《若干意見》和市政府《關于推進市區產業“退二進三”工作的意見》(穗府〔2008〕8號)精神,按照尊重歷史、統籌兼顧、利益共享、公平公正、促進改造的原則,對市轄區內“退二”企業用地及國有和集體低效利用的舊廠房、舊倉儲、舊站場、舊市場等(以下統稱舊廠房)產業用地,提出如下處置意見。

                                                                                  一、國有用地的處置

                                                                                  (一)處置方式。

                                                                                  經劃撥、出讓等方式合法取得使用權的國有土地、符合登記確權條件(含1987年1月1日前已使用)的歷史國有土地,可按以下方式進行處置:

                                                                                  1.自行改造,補交地價。

                                                                                  依照本市修訂的城鄉規劃,申請改造地塊可單獨開發、無需納入政府統一儲備開發整理的,可由企業自行開發改造(商品住宅除外),并按規定補交土地出讓金。原址建筑經文化部門認定屬工業遺產的,應按規劃要求成片保留使用。

                                                                                  改作教育、科研、設計、文化、衛生、體育等非經營性用途和創意產業等,不符合劃撥用地目錄的,按綜合辦公用途基準地價30%計收土地出讓金,改作保險金融、商貿會展、旅游娛樂、商務辦公等經營性用途的,按新舊用途基準地價的差價補交土地出讓金。

                                                                                  2.公開出讓,收益支持。

                                                                                  具備開發經營條件的原址用地,可由土地儲備機構收購,也可由企業自行搬遷整理土地后,政府組織公開出讓。原土地使用權人可選擇以下一種收益支持方式計算補償款:

                                                                                  方式一:規劃(毛)容積率在3.5以內(包括3.5,下同)的,按土地出讓成交價的60%計算補償款,超出規劃(毛)容積率3.5的,按(毛)容積率3.5以內部分用地產生的土地出讓成交價的60%計算補償款,超出部分產生的土地出讓成交價不再計算補償款。

                                                                                  方式二:規劃(毛)容積率在3.5以內的,按原址用地、房屋及設備收購評估價格、加上土地出讓成交價扣除收購價款后的土地純收益的40%計算補償款,超出規劃(毛)容積率3.5的,按原址用地、房屋及設備收購評估價格、加上(毛)容積率3.5以內部分用地產生的土地出讓成交價扣除收購價款后的土地純收益的40%計算補償款,超出部分產生的土地純收益不再計算補償款。

                                                                                  補償給原土地使用權人的土地收益包含土地整理、修復費用,由土地儲備機構負責房屋拆卸等工作的,相關費用應從補償給原土地使用權人的土地收益中扣除。

                                                                                  納入政府收購儲備,選擇方式一的,由土地儲備機構先按新規劃用途基準地價60%預支補償款,并在補償土地收益時抵扣,選擇方式二的,由土地儲備機構按原用途土地、房屋和設備的評估價格預支補償款。

                                                                                  舊廠房在2010年底前完成搬遷、拆除的,按成交價10%追加補償比例,在2012年底前完成搬遷、拆除的,按成交價5%追加補償比例。

                                                                                  土地出讓成交后因規劃調整使地價款發生增減的,收益補償不再調整。

                                                                                  3.公益征收,合理補償。

                                                                                  原址用地中規劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務設施的用地占總用地面積50%以上且不具備經營開發條件的,由政府依法收回并給予合理補償。原土地使用權人可選擇以下一種方式計算補償款:

                                                                                  方式一:按同地段1.8(毛)容積率商業基準地價的60%計算補償款。另外,舊廠房在2010年前完成搬遷的,按上述基準地價的10%追加補償,在2012年前完成搬遷的,按上述基準地價的5%追加補償。

                                                                                  方式二:按原用途評估價加工業基準地價獎勵計算補償款。土地及地上建(構)筑物收購價格按照工業用途進行評估,不可搬遷的機器設備按資產折舊評估價格進行評估。對于異地搬遷重建企業,機器設備拆卸、運輸、安裝、管理費用等納入補償范圍,并給予同地段工業用地基準地價100%的獎勵。另外,舊廠房在2010年前完成搬遷的,按上述工業基準地價60%追加補償,在2012年前完成搬遷的,按上述工業基準地價30%追加補償。

                                                                                  (二)原址用地性質不符合規劃控制要求,但近期內未納入儲備計劃或實施規劃建設的,經批準可臨時用作除商品房開發建設以外的第三產業,并按規定補交臨時使用年期的土地出讓金。將來仍符合自行改造或公開出讓條件的,仍可按自行改造、補交地價和公開出讓、收益支持的方式進行處置。因規劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務設施等原因需征收企業土地時,可按公益征收、合理補償方式進行處置,企業應當配合政府開展征收工作。

                                                                                  (三)納入舊城區成片改造范圍、且不具備獨立開發的舊廠房用地,由政府依法收回,并按照處置方式中的公益用地標準予以補償。

                                                                                  (四)無合法用地手續,用地行為發生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前(不符合歷史用地登記確權),且土地實際使用人已與村集體或農戶簽訂了征地補償協議并進行補償,符合土地利用總體規劃和改造規劃的,按照用地發生時的土地管理法律法規落實處理(處罰)后,由土地實際使用人按照《若干意見》第十七條的有關規定先行完善用地手續后,按上述(一)的3種方式進行處置。

                                                                                  二、村集體用地的處置

                                                                                  (一)處置方式。

                                                                                  用地行為發生在1987年1月1日之前,或已取得《同意使用土地通知書》或《建設用地批準書》的集體建設用地,可按以下方式處置:

                                                                                  1.自行改造。

                                                                                  (1)村集體經濟組織可依規劃自行改造用作除商品住宅開發以外的經營性開發項目。村集體經濟組織自愿申請轉為國有土地的,暫緩收取土地出讓金。發生轉讓的,轉讓前須按規定計收土地出讓金。

                                                                                  (2)集體舊廠房用地用于商品住宅開發的,應當轉為國有土地。其中連同舊村一并改造的,可補辦協議出讓手續,并按規定計收土地出讓金。

                                                                                  2.公開出讓,收益支持。

                                                                                  集體舊廠房用地轉為國有用地后,商品住宅以外的經營性項目用地,村集體經濟組織可申請交由政府組織公開出讓。用于商品住宅開發且不與舊村一并改造的,必須由政府統一組織公開出讓。

                                                                                  土地公開出讓后按照出讓成交價格的60%補償給村集體經濟組織,用于“城中村”改造、村莊整治、村內基礎設施和公益事業項目建設。

                                                                                  土地出讓成交后因規劃調整使地價款發生增減的,已確定的土地收益補償款不再調整。

                                                                                  3.依法流轉改造。

                                                                                  集體舊廠房用地可依法流轉后由其他主體進行改造。保留集體土地性質的,按照集體建設用地流轉的相關規定辦理,轉為國有土地后轉讓的,轉讓前須按規定計收土地出讓金。

                                                                                  4.依法征收。

                                                                                  集體舊廠房用地規劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務設施用地的,由政府依法征收,并按現行征地補償的有關規定給予補償。

                                                                                  (二)結合村留地管理和“城中村”改造。

                                                                                  無合法用地手續,用地行為發生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前,符合土地利用總體規劃和改造規劃,按照用地發生時的土地管理法律法規落實處理(處罰)后,符合以下條件之一的,可在完善集體建設用地審批手續后,按上述(一)的3種方式進行處置。

                                                                                  1.補辦手續的用地用于兌現留用地指標,

                                                                                  2.留用地指標額少于(含無留用地指標)改造項目用地面積,但改造項目符合現代產業發展要求,且仍有未征用的農用地可預支留用地,

                                                                                  3.納入“城中村”改造范圍與舊村改造一并規劃、平衡成本、統籌實施的村集體舊廠房用地。

                                                                                  不符合上述3個條件的集體舊廠房用地,由區政府征收為國有建設用地后統籌使用,優先用于其轄區內農村留用地落地、現代產業用地和拆遷安置房建設。區政府統籌后仍安排給本村集體經濟組織作產業用地使用的,辦理協議出讓手續,并按規定計收土地出讓金。

                                                                                  三、其他規定

                                                                                  (一)按城鄉規劃需要整合舊廠房用地以外的邊角地、夾心地、插花地的,應一并列入改造范圍,由改造主體承擔相應的改造費用。

                                                                                  (二)經原土地使用權人同意,政府可先行組織地塊出讓后再實施搬遷。

                                                                                  (三)原土地使用權人與實際使用人不一致時,由原土地使用權人與實際使用人達成補償協議后,再向有關部門提出土地處置申請。實際使用人的搬遷補償由原土地使用權人與其協商解決。

                                                                                  (四)原址用地已補辦出讓手續并已繳交土地出讓金的,補交土地出讓金時剩余年期的土地出讓金可作抵扣,采用公開出讓、收益支持方式處置的,剩余年期的土地出讓金另行返還。

                                                                                  (五)2007年6月30日以后的違法用地,應嚴格按《中華人民共和國土地管理法》和我市留用地管理的相關規定辦理農轉用和土地征收手續。

                                                                                  (六)在本意見出臺前已列入我市“退二進三”目錄并已實施搬遷補償的舊廠房用地,可在不變更既定搬遷補償方式的前提下,適用本意見的有關規定。

                                                                                  四、按工業、倉儲、市政設施或基礎設施等用途申請用地后未實施建設或項目在2007年6月30日后才建成,現改為商業金融、辦公、文化娛樂、居住等用途的,相關處置意見另行制訂,不適用本意見。

                                                                                  五、本意見自印發之日起施行。本市以往發布的有關舊廠房用地處置意見與本意見不一致的,以本意見為準。

                                                                                掃一掃在手機打開當前頁
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